Transazioni immobiliari e liberalizzazioni: il #cambiaverso in corso d’opera

notaio-2Il primo problema per i provvedimenti annunciati dal governo Renzi è sempre quello di trovare i testi delle norme.

Con riferimento al decreto sulle liberalizzazioni, era circolato in rete questo:

Articolo 35.

(Semplificazione del passaggio di proprietà di beni immobili ad uso non abitativo)

  1. In tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione di beni immobili adibiti ad uso non abitativo, come individuati dall’articolo 812 del codice civile, di valore catastale non superiore a 100.000 euro, ovvero aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni, è necessaria l’autenticazione della relativa sottoscrizione, essa può essere effettuata gratuitamente, salvo le spese, dagli avvocati abilitati al patrocinio da almeno 5 anni, muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell’atto.

  2. Le visure ipotecarie e catastali per la redazione degli atti e delle dichiarazioni di cui al comma 1 nonché le comunicazioni dell’avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti sono a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria.

Seguivano gli elementi per la relazione illustrativa, in cui si specificava che per gli atti in questione “…si esclude l’atto pubblico, permettendo di effettuare tali operazioni mediante atti gravati dalle sole spese presso avvocati con almeno cinque anni di esercizio, purchè muniti di copertura assicurativa almeno pari al valore del bene oggetto del contratto.”

La norma suscitava immediatamente una serie di discussioni a livello interpretativo e di valutazione del merito.

I citati elementi per la relazione illustrativa deponevano chiaramente per la possibilità per le parti stesse di redigere l’atto di trasferimento della proprietà, con possibilità di farsi autenticare la firma gratuitamente da un avvocato (in alternativa, si presume, all’autentica a titolo oneroso da parte di un notaio) così evitando l’atto pubblico.

Ovviamente le reazioni della categoria forense alla gratuità non erano certo positive, e già si specificava, correttamente, che un professionista serio avrebbe dovuto redigere anche l’atto e sovrintendere a tutte le verifiche del caso per la successiva trascrizione nei registri immobiliari.

Ma restava la possibilità che l’avvocato si limitasse a prendere atto della volontà delle parti accertandosi solo della loro identità al momento della sottoscrizione, con le ovvie conseguenze in tema di possibili truffe, almeno per quelle che l’atto pubblico (redatto da un pubblico ufficiale che attesta la veridicità di tutto quello che viene esposto e non solo delle firme, previa verifica) di solito evita, sotto la responsabilità del notaio.

Mentre la discussione si faceva accesa, veniva pubblicato sul sito del Governo un ulteriore testo (un lapidario Disegno di legge concorrenza) in cui la norma, divenuta art. 29, risultava modificata, con l’eliminazione delle parti sottolineate, cioè la gratuità salvo le spese, e i 5 anni di patrocinio.

Nella parte esplicativa si dice, diversamente dagli elementi per la relazione illustrativa:

“In questo modo sarà consentito anche ad altri professionisti di redigere atti per transazioni immobiliari di modesta entità e relative ad unità immobiliari non ad uso abitativo…”

Di fatto, quella che era testualmente una norma che eliminava l’ausilio del professionista per determinate transazioni immobiliari, tanto da prevedere la gratuità dell’opera dell’avvocato, diventava una semplice erosione di competenze ai notai, con la sostituzione della loro attività con quella, forse meno onerosa ma sicuramente portatrice di una tutela inferiore rispetto all’atto pubblico, degli avvocati.

Di conseguenza, non appena si diffondeva in rete la notizia dell’eliminazione del requisito della gratuità, il piano della discussione diventava una contrapposizione fra le due categorie, con un radicale mutamento di opinioni in ambito forense.

Molti fra i miei colleghi diventavano improvvisamente entusiasti per l’eliminazione, seppur minima, di una “rendita di posizione dei notai” e per l’aumento delle proprie competenze (sia professionali che in senso stretto, cioè economiche).

In questo modo, a mio avviso, il Governo torna a fare quel che sa fare meglio, cioè creare contrapposizioni, fomentando una guerra al ribasso fra categorie professionali, che di solito ha come unica vittima il cliente insieme al livello medio di competenza dei professionisti.

Si persegue un presunto, ma del tutto incerto, risparmio, a scapito della competenza e del famoso “merito”.

E ciò senza eliminare espressamente la possibilità delle transazioni “fai da te” con semplice autentica, su un’ampia fascia di beni immobili (un garage ma anche un capannone industriale o un ufficio), un invito a nozze per le persone disoneste in genere, ma ancora di più per la criminalità organizzata, che nella sua espansione al nord è interessata in via prevalente al campo immobiliare.

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