Transazioni immobiliari e liberalizzazioni: il #cambiaverso in corso d’opera

notaio-2Il pri­mo pro­ble­ma per i prov­ve­di­men­ti annun­cia­ti dal gover­no Ren­zi è sem­pre quel­lo di tro­va­re i testi del­le norme.

Con rife­ri­men­to al decre­to sul­le libe­ra­liz­za­zio­ni, era cir­co­la­to in rete questo:

Arti­co­lo 35.

(Sem­pli­fi­ca­zio­ne del pas­sag­gio di pro­prie­tà di beni immo­bi­li ad uso non abitativo)

  1. In tut­ti i casi nei qua­li per gli atti e le dichia­ra­zio­ni aven­ti ad ogget­to la ces­sio­ne o la dona­zio­ne di beni immo­bi­li adi­bi­ti ad uso non abi­ta­ti­vo, come indi­vi­dua­ti dal­l’ar­ti­co­lo 812 del codi­ce civi­le, di valo­re cata­sta­le non supe­rio­re a 100.000 euro, ovve­ro aven­ti ad ogget­to la costi­tu­zio­ne o la modi­fi­ca­zio­ne di dirit­ti sui mede­si­mi beni, è neces­sa­ria l’au­ten­ti­ca­zio­ne del­la rela­ti­va sot­to­scri­zio­ne, essa può esse­re effet­tua­ta gra­tui­ta­men­te, sal­vo le spe­se, dagli avvo­ca­ti abi­li­ta­ti al patro­ci­nio da alme­no 5 anni, muni­ti di poliz­za assi­cu­ra­ti­va pari alme­no al valo­re del bene dichia­ra­to nell’atto.

  2. Le visu­re ipo­te­ca­rie e cata­sta­li per la reda­zio­ne degli atti e del­le dichia­ra­zio­ni di cui al com­ma 1 non­ché le comu­ni­ca­zio­ni dell’avvenuta sot­to­scri­zio­ne degli stes­si agli uffi­ci com­pe­ten­ti sono a cari­co del­la par­te acqui­ren­te, dona­ta­ria o mutuataria.

Segui­va­no gli ele­men­ti per la rela­zio­ne illu­stra­ti­va, in cui si spe­ci­fi­ca­va che per gli atti in que­stio­ne “…si esclu­de l’atto pub­bli­co, per­met­ten­do di effet­tua­re tali ope­ra­zio­ni median­te atti gra­va­ti dal­le sole spe­se pres­so avvo­ca­ti con alme­no cin­que anni di eser­ci­zio, pur­chè muni­ti di coper­tu­ra assi­cu­ra­ti­va alme­no pari al valo­re del bene ogget­to del contratto.”

La nor­ma susci­ta­va imme­dia­ta­men­te una serie di discus­sio­ni a livel­lo inter­pre­ta­ti­vo e di valu­ta­zio­ne del merito.

I cita­ti ele­men­ti per la rela­zio­ne illu­stra­ti­va depo­ne­va­no chia­ra­men­te per la pos­si­bi­li­tà per le par­ti stes­se di redi­ge­re l’atto di tra­sfe­ri­men­to del­la pro­prie­tà, con pos­si­bi­li­tà di far­si auten­ti­ca­re la fir­ma gra­tui­ta­men­te da un avvo­ca­to (in alter­na­ti­va, si pre­su­me, all’autentica a tito­lo one­ro­so da par­te di un nota­io) così evi­tan­do l’atto pubblico.

Ovvia­men­te le rea­zio­ni del­la cate­go­ria foren­se alla gra­tui­tà non era­no cer­to posi­ti­ve, e già si spe­ci­fi­ca­va, cor­ret­ta­men­te, che un pro­fes­sio­ni­sta serio avreb­be dovu­to redi­ge­re anche l’atto e sovrin­ten­de­re a tut­te le veri­fi­che del caso per la suc­ces­si­va tra­scri­zio­ne nei regi­stri immobiliari.

Ma resta­va la pos­si­bi­li­tà che l’avvocato si limi­tas­se a pren­de­re atto del­la volon­tà del­le par­ti accer­tan­do­si solo del­la loro iden­ti­tà al momen­to del­la sot­to­scri­zio­ne, con le ovvie con­se­guen­ze in tema di pos­si­bi­li truf­fe, alme­no per quel­le che l’atto pub­bli­co (redat­to da un pub­bli­co uffi­cia­le che atte­sta la veri­di­ci­tà di tut­to quel­lo che vie­ne espo­sto e non solo del­le fir­me, pre­via veri­fi­ca) di soli­to evi­ta, sot­to la respon­sa­bi­li­tà del notaio.

Men­tre la discus­sio­ne si face­va acce­sa, veni­va pub­bli­ca­to sul sito del Gover­no un ulte­rio­re testo (un lapi­da­rio Dise­gno di leg­ge con­cor­ren­za) in cui la nor­ma, dive­nu­ta art. 29, risul­ta­va modi­fi­ca­ta, con l’eliminazione del­le par­ti sot­to­li­nea­te, cioè la gra­tui­tà sal­vo le spe­se, e i 5 anni di patro­ci­nio.

Nel­la par­te espli­ca­ti­va si dice, diver­sa­men­te dagli ele­men­ti per la rela­zio­ne illustrativa:

“In que­sto modo sarà con­sen­ti­to anche ad altri pro­fes­sio­ni­sti di redi­ge­re atti per tran­sa­zio­ni immo­bi­lia­ri di mode­sta enti­tà e rela­ti­ve ad uni­tà immo­bi­lia­ri non ad uso abitativo…”

Di fat­to, quel­la che era testual­men­te una nor­ma che eli­mi­na­va l’ausilio del pro­fes­sio­ni­sta per deter­mi­na­te tran­sa­zio­ni immo­bi­lia­ri, tan­to da pre­ve­de­re la gra­tui­tà dell’opera dell’avvocato, diven­ta­va una sem­pli­ce ero­sio­ne di com­pe­ten­ze ai notai, con la sosti­tu­zio­ne del­la loro atti­vi­tà con quel­la, for­se meno one­ro­sa ma sicu­ra­men­te por­ta­tri­ce di una tute­la infe­rio­re rispet­to all’atto pub­bli­co, degli avvocati.

Di con­se­guen­za, non appe­na si dif­fon­de­va in rete la noti­zia dell’eliminazione del requi­si­to del­la gra­tui­tà, il pia­no del­la discus­sio­ne diven­ta­va una con­trap­po­si­zio­ne fra le due cate­go­rie, con un radi­ca­le muta­men­to di opi­nio­ni in ambi­to forense.

Mol­ti fra i miei col­le­ghi diven­ta­va­no improv­vi­sa­men­te entu­sia­sti per l’eliminazione, sep­pur mini­ma, di una “ren­di­ta di posi­zio­ne dei notai” e per l’aumento del­le pro­prie com­pe­ten­ze (sia pro­fes­sio­na­li che in sen­so stret­to, cioè economiche).

In que­sto modo, a mio avvi­so, il Gover­no tor­na a fare quel che sa fare meglio, cioè crea­re con­trap­po­si­zio­ni, fomen­tan­do una guer­ra al ribas­so fra cate­go­rie pro­fes­sio­na­li, che di soli­to ha come uni­ca vit­ti­ma il clien­te insie­me al livel­lo medio di com­pe­ten­za dei professionisti.

Si per­se­gue un pre­sun­to, ma del tut­to incer­to, rispar­mio, a sca­pi­to del­la com­pe­ten­za e del famo­so “meri­to”.

E ciò sen­za eli­mi­na­re espres­sa­men­te la pos­si­bi­li­tà del­le tran­sa­zio­ni “fai da te” con sem­pli­ce auten­ti­ca, su un’ampia fascia di beni immo­bi­li (un gara­ge ma anche un capan­no­ne indu­stria­le o un uffi­cio), un invi­to a noz­ze per le per­so­ne diso­ne­ste in gene­re, ma anco­ra di più per la cri­mi­na­li­tà orga­niz­za­ta, che nel­la sua espan­sio­ne al nord è inte­res­sa­ta in via pre­va­len­te al cam­po immobiliare.

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